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时间:2024-05-19 19:43:00 来源:网络整理 编辑:探索
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去年以来,多个地城投公司拿地不降反增,城投撑越战越勇。突然停今年1-3月的住暂拿地榜单十强里面,城投公司占了两家。有拿而30强榜单里面,多个地已经有差不多一半的城投撑份额了,大家看这些公司的突然停名字,可以发现建投、住暂建设、有拿城投这类字眼频繁出现。多个地这些都是城投撑默默无闻,还在拼命托底拿地的突然停城投公司。
看到这个榜单,住暂其实有点五味杂陈,有拿这背后其实是风险。2021年以前拿地榜单里面,闽系房企和粤系房企最多,2021-2022拿地地方国企和央企最多。但是城投拿了的地,很多都是为了拿地而拿地,拿地以后完全就是屯着,没有给这个行业带来多少产品,也没有创造多少的岗位就业。之前我们认为,城投拿地再多,也是一个强弩之末,完全不可持续的。
最近,我们见了几个城投公司的副总,他们都表示公司已经打算暂停拿地了,从五一节后就开始暂停,现在的情况已经不支持继续走老路了。
之前拿地,基本上市场上没人要的地,他们都是照单全收,但是这样搞的后果,是手里的地越来越多。现在市场的供销存,已经严重饱和了,再拿地可能就永远没法消化了。4月份最后一周,他们参与了几场土拍,原本都定好了拿几块地的,但是临时又不要了。
通知来得很突然,支持领导做出这个决策的原因有三点:
一是现在很多楼盘都在打折,降价的走势还不知道哪天结束,拿到地就是亏损,公司去年拿的地现在已经在账上亏了不少了;
二是公司的融资又被收紧了,除了在国内做抵押融资,之前还可以去境外发中长债,很多城投的融资渠道还可以。
去年年初,为了压降城投债规模和融资成本,城投境外发债受到限制,但是364天以下的短债不在监管范围内。所以,很多城投公司纷纷找银行开364天的备用信用证,境外短债发行量激增。仅仅在香港一地,狭义的364境外债,2023年的发行规模是2022年的两倍,高达千亿元。前不久出了新的规则,银行收到了窗口指导,364境外债也不能发了。4月以来,这个发债捅到,基本上断绝了。
之前高息发债的问题,很多承销的公司赚得盆满钵满,现在这个问题也被重视起来了,整体上讲严格了很多。
现在城投公司的融资,已经被限制了很多,未来必须要在既有政策内不断压降负债规模。不光是这几个副总朋友在的城投公司没法拿地,全国范围内的大部分城投公司,只拿地没有进行实质开发,只是把土地作为融资的底层资产之用的,未来估计都会在土拍市场销声匿迹了。
三是节前自然资源部发了新的政策,要求高库存超过36个月的城市,必须暂停供地。(此次政策是动真格的,很多三四线城市的库存高得吓人,拿地全靠城投兜着。这个政策下来以后,城投拿地就更没有意义了。
最近,随着越来越多的二线城市放开限购,强省会城市基本上都不再设置任何楼市购买限制措施。强省会城市的虹吸效应,会导致省内的楼市发生巨大的结构性变化,很多地级市和县城的楼市,未来很长时间就是不行了,需要认清这个现实。未来的主要任务是去库存和保交楼,大幅新增供地没有意义,应该以极少量的优质地块补充为主,不要再强行搞城投公司托底拿地了。
不行就是不行,身体已经四十岁了,不能想法还停留在十八岁。
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